Lemberg, Jörg und Luksch, Andreas: „Wohngebäudeversicherung. Eine Erläuterung
anhand praktischer Fälle“. Karlsruhe (Verlag Versicherungswirtschaft), 3. Auflage, 2024, 222 Seiten, 34,80 Euro, Softcover
Gegenüber der zweiten Auflage aus dem Jahre 2020 wurde die Neuauflage vollständig überarbeitet. Grundlage sind die für die Ausbildung von Versicherungskaufleuten aktuellen Proximus-5-Bedingungen zur Wohngebäudeversicherung. Dort, wo sich die Proximus-Bedingungen von den unverbindlichen Musterbedingungen des Gesamtverbandes der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) unterscheiden, wird jeweils speziell darauf hingewiesen (siehe z. B. S. 19).
Musterbedingungen als Ausbildungsstandard
Insgesamt folgt das Buch in seiner Struktur jener des ebenfalls 2024 erschienenen Grundlagenwerkes „Hausratversicherung. Eine Erläuterung anhand praktischer Fälle“. Natürlich ohne die hausratspezifischen Themen, wie etwa die Bestimmungen zur Außenversicherung.
Bereits in der Einleitung (S. 1) wird erläutert, weshalb das Grundlagenbuch nicht auf den realexistierenden Bedingungen eines einzelnen Versicherers, sondern auf denen der fiktiven Proximus AG beruht. Wie bei der vergleichbaren Einführung der Autoren in die Hausratversicherung beschreibt die Einleitung auch hier das Produkt „Wohngebäudeversicherung“ erst einmal in seinen groben Linien. Dabei wird insbesondere sehr anschaulich auf die Unterschiede zwischen leichter und grober Fahrlässigkeit bzw. (bedingtem) Vorsatz eingegangen.
Versicherte Gefahren grundlegend beschrieben
Die eigentliche Lektüre beginnt ab Seite 9 mit den versicherten Gefahren. Diese werden in ihrem Umfang anhand zahlreicher Beispiele erläutert, wobei immer wieder berücksichtigt wird, ob ein konkreter Schaden eine versicherte Sache geschädigt hat, ob eine versicherte Gefahr eingetreten ist und auch ob etwaige Obliegenheitsverletzungen oder Ausschlüsse den Versicherungsschutz versagen.
So wird etwa bei einem exemplarischen Brandschaden, verursacht durch einen eifersüchtigen Ex-Freund, hinterfragt, ob hier der Ausschluss für eine vorsätzliche Herbeiführung des Versicherungsfalles einschlägig sein könnte. Hierbei stellen die Autoren allerdings klar, dass es nicht auf den Willen des Brandstifters, sondern auf den der Versicherungsnehmerin ankomme. Da diese den Schaden nicht wollte, greife auch nicht der Ausschluss für Vorsatztaten (siehe S. 10 – 12):
„Fraglich ist aber, ob der Versicherer nach § 81 Abs. 1 VVG aufgrund der vorsätzlichen Handlung des Hasso von der Leistungspflicht frei sein könnte. Dafür müsste Hasso allerdings Versicherungsnehmer gewesen sein. Dies ist nicht der Fall, denn Wiebke ist Versicherungsnehmerin und sie selbst hat den Schaden nicht verursacht.“[1]
Für die Vertriebspraxis wichtig ist auch der Hinweis zum Thema Explosionsschäden. Hier komme es nicht darauf an, ob sich das Ereignis auf dem Versicherungsgrundstück ereignet habe oder vielmehr im Nachbarhaus (S. 16). Obwohl viele Wohngebäudetarife mittlerweile Explosionsschäden durch Blindgänger ausdrücklich als mitversichert benennen, ist der Hinweis von Lemberg und Luksch auf eine generelle Mitversicherung in solchen Fällen (siehe S. 16) hilfreich.
Undichte Silikonfugen werden thematisiert
Im Zusammenhang mit der Darstellung der Gefahr „Leitungswasser“ erläutern die Autoren unter anderem, was unter einem Repräsentanten des Versicherungsnehmers zu verstehen ist und welche Voraussetzungen für eine Versicherungsleistung der Kostenposition „Wasserverlust“ vorliegen müssen (S. 29 – 30). Darüber hinaus wird auch auf das Fugenurteil des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 20.10.2021 (Az. ZR 236 / 20) eingegangen. (S. 30 – 31) Es wird auch erläutert, dass mittlerweile verschiedene Wohngebäudeversicherer im Unterschied zu den unverbindlichen Musterbedingungen von Proximus sowie GDV hier einen Versicherungsschutz auch für solche Fälle anbieten. Die Aussage „gegen Mehrbeitrag“ (S. 30) muss man allerdings etwas relativieren. In der Regel wird diese Leistung tarifabhängig generell und ohne Mehrprämie gewährt.
Sehr zu begrüßen ist es, dass die Autoren in einer ihrer Fußnoten (siehe z. B. S. 31 Fn. 50) auch andere Rechtsansichten als ihre eigenen zur Auslegung eines Themas benennen.
Pädagogischer Aufbau der Einführungen in die Sachversicherung
Wenig verwunderlich fällt bei der Darstellung der versicherten Gefahren auf, dass mitunter nahezu wortgleiche Schadenbeispiele wie im Werk zur Hausratversicherung gewählt wurden (siehe z. B. Schadenbeispiel 7 zum Thema Leitungswasser in der Wohngebäudeversicherung (S. 34) entspricht Beispiel 5 (S. 44) in der Hausratversicherung). Da es sich um zwei Sachversicherungsprodukte handelt, die in Teilen eng miteinander verzahnte Risiken darstellen, ist es aus pädagogischer Sicht gewiss sinnvoll diese Gemeinsamkeiten durch gleichlautende Fallbeispiele zu verdeutlichen.
Zu Recht weisen die Autoren auf S. 38 auf das Urteil des BGH vom 12.07.2017 (Az. IV ZR 151 / 15) bei unklarer Zuständigkeit des Versicherers bei Eintritt eines sich erst nach geraumer Zeit sichtbaren Schadens ein (S. 38 – 39). Hierzu sei noch erwähnt, dass infolge dieses Urteils mittlerweile sehr viele Versicherungstarife ausdrücklich eine unklare Zuständigkeit bei Versichererwechsel bedingungsseitig geregelt haben. Ein entsprechender Hinweis wäre schön gewesen.
Geringfügige Abweichungen sind hinzunehmen
In der Praxis gibt es immer wieder Probleme, wenn bei der Behebung von Schäden leichte optische Beeinträchtigungen zurückbleiben. Dies kann z. B. der Fall sein, wenn zur Behebung eines Leitungswasserschadens einzelne Fliesen eines Badezimmers zerstört und dann durch neue ersetzt werden müssen. Wer nun von seiner Versicherung erwartet, dass zur Vermeidung selbst geringfügiger Abweichungen des bisherigen Fliesenspiegels das ganze Bad auf Kosten des Versicherers neu gefliest würde, sollte sich mit der Rechtsprechung vertraut machen:
„Eine verbleibende geringfügige Abweichung zu den restlichen im Bad verbliebenen Fliesen ist nach Ansicht des Landgerichts Düsseldorf dem Versicherungsnehmer durchaus zumutbar. Entscheidend ist, was ein nicht versicherter Gebäudeeigentümer investiert hätte. Eine optische Beeinträchtigung könnte auch durch einen Wertminderungsausgleich kompensiert werden.“[2]
Moderne Bedingungen nicht immer vorteilhaft
Kunden mit einem älteren Bedingungswerk werden gegebenenfalls von einem Hinweis auf S. 42 profitieren, der auf das Urteil des BGH vom 25.03.1998 (Az. IV ZR 137 / 97) verweist. Damals sei klargestellt worden, dass auch Rohre unterhalb der Bodenplatte als „innerhalb des Gebäudes“ anzusehen seien. Neuere Bedingungswerke stellen daher nachteilig für die Versicherten klar, dass „Rohre und Installationen unterhalb der Bodenplatte nicht versichert“ seien. Um solche Rohre zu versichern, müssten also auch entsprechende Rohre außerhalb von Gebäuden in den Versicherungsvertrag aufgenommen werden (S. 42 – 43).
Mehrwerte aktueller GDV-Musterbedingungen
Bei der Darstellung der erweiterten Naturgefahren (Elementargefahren) wird kurz (S. 61) auf eine weitergehende Versicherung auch unbenannter Gefahren eingegangen, allerdings ohne konkret auf die Seiten 202 bis 203 zu diesem Thema zu verweisen. Leider fehlt an dieser Stelle ein konkretes Beispiel speziell für die oft strittigen Schäden durch Teilüberschwemmung wie sie nach den aktuellen Musterbedingungen des GDV mit Stand 11.2023 zumindest eingeschränkt als mitversichert gelten. Vermutlich einem Versehen geschuldet ist, dass sich der Eintrag zu den unbenannten Gefahren zwar aus dem Stichwortverzeichnis am Ende des Buches, nicht jedoch aus dem Inhaltsverzeichnis an dessen Anfang erschließt.
Wie bereits in der ersten und zweiten Auflage – und anders als im Rahmen der Rezension zur zweiten Auflage angekündigt – sind mögliche Abgrenzungsprobleme der gegen Zuschlag versicherbaren Naturgefahren weiterhin unberücksichtigt geblieben. Zum besseren Verständnis hierzu ein Beispiel aus der Schadenpraxis:
Bei einem Kunden hat Starkregen dazu geführt, dass sich Regenwasser im Eingangsbereich einer Hintertür gesammelt hat. Durch den Anstieg des Wassers drang dieses unter der Tür in das Gebäude ein. Da Teile des Grundstücks abschüssig waren, lag hier keine versicherte „Überflutung des Grund und Bodens, auf dem das Gebäude steht, in dem sich die versicherten Sachen befinden, mit erheblichen Mengen von Oberflächenwasser [….] durch Witterungsniederschläge“ vor. Damit wurde die im konkreten Fall vorliegende Überschwemmungsdefinition nicht erfüllt. Hätte der Kunde an dieser Stelle unbenannte Gefahren mitversichert, läge zwar keine versicherte Überschwemmung vor, hingegen hätte sich eine unbenannte Gefahr als Schadenfall verwirklicht.
Inselanlagen als Sonderfall
Die Seite 65 thematisiert neben anderen versicherten Sachen auch Photovoltaikanlagen. Hier wäre ein Exkurs wichtig, der erläutert, welchen Mehrwert eine separate Photovoltaikversicherung gegenüber einem laut Proximus-Bedingungen nur optionalen Mitversicherung im Rahmen einer Wohngebäudeversicherung hat. Siehe z. B. https://critical-news.de/tarifanalyse-photovoltaikversicherung-inter_2018-02/. An dieser Stelle wäre auch ein Hinweis darauf angebracht, dass viele Versicherer Photovoltaikanlagen pauschal in den Versicherungsschutz einschließen, zum Teil sogar einen Zuschlag dafür nehmen, dass eine Mitversicherung aktiv ausgeschlossen wird.
Auf Seite 66 wird ein Unterschied zwischen Solar- und Photovoltaikanlagen argumentiert:
„Im Gegensatz zu Photovoltaikanlagen wandeln Solarthermieanlagen Sonnenlicht in Wärme um, die ausschließlich für das versicherte Gebäude genutzt wird und damit allein dessen wirtschaftlichen Zweck dient. Daher ist die Solaranlage als Gebäudebestandteil versichert.“
Nach dieser Argumentation müssten dann auch Photovoltaik-Inselanlagen, die nur der Versorgung des eigenen Wohngebäudes und damit allein eigenen wirtschaftlichen Zwecken dienen, als Gebäudebestandteil mitversichert sein.
Bäume und Pflanzen sind auch Grundstücksbestandteile
Sehr übersichtlich und hilfreich ist hingegen die Darstellung der Unterschiede zwischen Einbau- und Anbauküchen (S. 67). Bei der Definition der versicherten „Grundstücksbestandteile“ hätte wie schon zur Vorauflage angemerkt der Verweis auf die abweichende Definition der §§ 94 bis 96 BGB ergänzt werden können. Es wird allerdings betont, dass Bäume keine versicherten Sachen seien und nur die abschließend aufgezählten Grundstücksbestandteile unter den Versicherungsschutz fallen (S. 71).
Ab Seite 75 widmen sich die Autoren dem Thema „Bedarfsermittlung und Prämie“. Besprochen werden hier unter anderem die Grundlagen für die gleitende Neuwertversicherung (S. 75 – 78) oder wann der gemeine Wert maßgeblich ist (S. 84 – 85).
Neubau mit größerer Wohnfläche kann problematisch sein
Schön ist der Hinweis auf den (in den meisten Tarifen) grundsätzlich vorgeschriebenen Wiederaufbau eines Wohngebäudes am gleichen Ort. Benannt werden aber auch Ausnahmen (siehe S. 80). Sehr ausführlich wird der Sonderfall behandelt, wo ein Versicherungsnehmer nach einem Totalschaden die Wohnfläche um satte 37 % erhöht (S. 80 – 82):
„Jürgen und Liliane haben keinen Anspruch auf Neuwertentschädigung nach Ziff. 18.6 VGB, da das neu zu errichtende Wohnhaus über eine wesentlich größere Wohnfläche verfügen wird. Dies stellt eine von der Neuwertversicherung nicht erfasste Verbesserung dar.“[3]
Tarifierung nicht zwingend auf Basis Wert 1914
Ganz offensichtlich ist es den Proximus‑Bedingungen geschuldet, dass die Autoren ausschließlich und ausführlich nur auf Wohngebäudetarife mit Berechnung der Versicherungssumme Wert 1914 eingehen. Es sei jedoch erwähnt, dass mittlerweile – gerade am Maklermarkt – die Mehrzahl der Tarife für Ein- und Zweifamilienhäuser auf eine feste Versicherungssumme verzichten und vielmehr die Wohnfläche zur maßgeblichen Kalkulationsgrundlage machen. Positiv ist in jedem Fall, dass klargestellt wird, dass der Wert 1914 keine absolute Entschädigungsgrenze darstellt (S. 89). Auch positiv ist der Hinweis, wonach eine nur geringfügige Unterversicherung den Versicherer nicht zur Kürzung der Leistung berechtigt (S. 90).
Erhöhte Erstattung versicherter Kosten anzuraten
Kapitel 4 ab Seite 93 behandelt das Thema „Versicherte Kosten und versicherter Mietausfall“. Hier bieten die Autoren einen wichtigen Hinweis zu der im Einzelfall sehr niedrigen Kostenpositionen im Rahmen der Musterbedingungen:
„Viele Versicherer bieten daher die Möglichkeit, über die Wahl von sog. „Top-“ bzw. „Premium-Deckungen“ die Entschädigungsgrenze für solche Kosten deutlich zu erhöhen. Derartige Deckungserweiterungen sind wärmstens zu empfehlen.“[4]
Die Autoren gehen ferner auf das Zusammenspiel der Kostenposition „Mietwertersatz“ (Wohngebäudeversicherung) bzw. „Hotelkosten“ (Hausratversicherung) ein. Dabei wird auch auf am Markt verfügbare Tarife mit sogar unbegrenzten Zeiträumen für die Erstattung von Hotelkosten verwiesen (S. 96 – 97).
Meldung auch nicht versicherter Vorschäden
Ab Seite 99 führen Lemberg und Luksch in ihrem fünften Kapitel die Obliegenheiten des Versicherungsnehmers aus. Hier werden u. a. die gesetzliche Schadenminderungspflicht, die vorvertragliche Anzeigepflicht oder auch die Heizobliegenheit ausgeführt. Eine in der Praxis oft auftretende Problematik stellen Vorschäden dar, die zwar beim Vorversicherer nicht gemeldet (und daher auch nicht reguliert wurden). Wenn im Rahmen eines Versichererwechsels jedoch nach Vorschäden gefragt wird, gilt, dass auch nicht gemeldete Schäden zu melden sind (S. 108). Wer hier darauf verzichtet, nachzufragen, ob auch nicht gemeldete Schäden anzuzeigen seien, mache sich den Autoren zufolge im Sinne von § 276 Abs. 2 BGB einer grob fahrlässigen Obliegenheitsverletzung schuldig (S. 109).
Intransparente Klausel anzusprechen
Im Zusammenhang mit der Verpflichtung zur Einhaltung gesetzlicher und behördlicher Obliegenheiten sei noch auf das Urteil des OLG Schleswig vom 18.05.2017 (Az. 16 U 14/17) hingewiesen. Im konkreten Fall hatte der beklagte Versicherer nach einem Leitungswasserschaden eingewandt, dass der Versicherungsnehmer angeblich gegen die DIN-Norm EN 806 – 5 verstoßen habe, so dass er mit dieser Begründung seine Leistung um 30 Prozent gekürzt hatte. Laut OLG sei die benannte Klausel intransparent und daher unwirksam[5]. Es wäre schön, in der nächsten Auflage auf dieses Urteil hinzuweisen.
Positiv ist, dass die Autoren im Rahmen ihrer Ausführungen auch das Erfüllen vertraglicher Obliegenheiten auf Basis einer Smart-Home-Einrichtung beachten (S. 111).
Vertragsübergang auch bei Gebäudetausch
Kapitel 6 ab Seite 113 behandelt den „Abschluss und Beginn eines Wohngebäudeversicherungsvertrages“. Hier erwarten den informierten Leser keine besonderen Überraschungen. Interessanter ist hier Kapitel 7 ab Seite 117 zum Thema „Vertragsbeendigung“, wo unter anderem das bereits aus dem Grundlagenwerk zur Hausratversicherung bekannte Problem mit dem Poststreik besprochen wird (S. 117 – 119). Speziell bezogen auf die Wohngebäudeversicherung wird daneben der Übergang des Versicherungsschutzes vom bisherigen Versicherungsnehmer auf den Käufer (auch durch eine Auktion), Tauscher oder Beschenkten als neuen Immobilienbesitzer besprochen (S. 121 – 137). Hier wird ein wichtiger Rat an den Käufer einer Immobilie gegeben:
„Dem Käufer kann man […] nicht raten, dem Kaufpreis zu zahlen, bevor der nicht auch den Versicherungsschein über die bestehende Gebäudeversicherung des Verkäufers in den Händen hält.“[6]
Darüber hinaus raten die Autoren besser bereits mit Kaufpreiszahlung (außer bei Erwerb einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus) einen eigenen Versicherungsvertrag nach eigenen Wünschen zu gestalten, um im Schadensfall sicher eine Leistung verlangen zu können:
„Eine Mehrfachversicherung i. S. d. § 78 VVG liegt nicht vor, da jeder Vertrag von einem anderen Versicherungsnehmer abgeschlossen wurde.“[7]
Nachweis bestehender Vorversicherung anzuraten
Ergänzend hätte man noch auf den Fall eingehen können, bei dem der bisherige Immobilieneigentümer zwar einen Versicherungsschein vorlegen kann, jedoch arglistig darüber hinwegtäuscht, dass der Vertrag bereits gekündigt oder wegen Nichtzahlung nicht leistungspflichtig wäre. Weiter wäre es angezeigt gewesen, darauf hinzuweisen, dass eine Wohngebäudeversicherung nur mit Zustimmung des Realrechtsgläubigers gekündigt werden kann, sofern dieser seine Hypothek bei dem Versicherer angemeldet hat (§§ 143 I, 144 VVG). Eine entsprechende (vorläufige) Kündigungszurückweisung kann etwa wie folgt aussehen:
„gerne würden wir die Aufhebung zum Ablauf bestätigen, aber im Falle einer Kündigung durch die Kunden, muss die finanzierende Bank dem zustimmen.“[8]
Positiv ist, dass die Autoren – wie auch in ihrem Buch zur Hausratversicherung (siehe dort S. 146) – das Thema „Spontanoffenbarungsfrist“ anreißen (S. 140).
Einen Sonderfall stellen Erben dar, die ein Gebäude infolge des Todes des bisherigen Versicherungsnehmers erwerben. Hier könne die bestehende Versicherung ordentlich frühestens „zum Ende der Vertragslaufzeit gekündigt werden.“ (S. 123)
Zahlreiche Anhänge
An die vorhergehenden Kapitel anschließend finden sich ein Literaturverzeichnis (S. 143 – 144), ein Abbildungsverzeichnis (S. 145 – 146), ein Anhang mit „Allgemeine Wohngebäude Versicherungsbedingungen“ des GDV (S. 147 – 173), ein Anhang 2 mit zusätzlichen möglichen Vereinbarungen (S. 175 – 181), als Anhang 3 ein „Gemeinsamer Allgemeiner Teil“ zu den Musterbedingungen (S. 183 – 200), „Abweichungen und Ergänzungen“ (S. 201 – 209), eine Synopse der Proximus 5 VGB 2021 zu den GDV VGB 2022 (S. 211 – 215) sowie ein Stichwortverzeichnis (S. 217 – 219).
Fazit: Das Werk zur Wohngebäudeversicherung richtet sich ganz klar an die Lernenden in Aus- und Weiterbildungsmaßnahmen sowie an deren Dozenten, so dass das Proximus-Bedingungswerk im Fokus aller Betrachtungen steht. Dadurch bleiben dann aber leider spannende Themen wie z. B. die Darstellung der unbenannten Gefahren, eine vertiefende Darstellung von Rauch- und Rußschäden oder die Abgrenzung von Seng- zu Schmorschäden, aber auch die Berücksichtigung von Tarifen auf Basis der Wohnfläche anstelle des Wertes 1914 unvollständig bzw. unerwähnt. Die Autoren hatten nach der zweiten Auflage eigentlich in Erwägung gezogen, solche Themen auch mit aufzunehmen, haben es am Ende aber dann doch nicht umgesetzt.
Dem erfahren Praktiker kann es aber zumindest insoweit einen Nutzen stiften, als man durch die mit aufgeführten Bedingungen des GDV gleichzeitig auch den GDV-Standard auffrischen kann. Dort, wo die GDV-Bedingungen von den Proximus-Bedingungen abweichen, gibt es jeweils einen speziellen Hinweis mit Erläuterungen. Zudem hilft die Proximus-GDV-Synopse im Anhang, um leichter zu erkennen, wo beide Bedingungswerke bereits im Aufbau voneinander abweichen. Weiterhin weist das Stichwortverzeichnis Einträge sowohl für „Luftfahrzeug“ als auch für „Luftfahrzeuge“ auf.
Die nahezu doppelte Seitenzahl gegenüber der zweiten Auflage ist teilweise dem Umstand geschuldet, dass diese im Unterschied zur jetzigen 3. Auflage keine Musterbedingungen abgedruckt hatte. Trotz der noch weiterhin offenen Themen und gewisser Kritikpunkte handelt es sich um eine hervorragende Einführung in die Materie, deren Lektüre jedem Versicherungsvermittler dringend ans Herz gelegt wird. Auch für „alte Hasen“ bietet die Lektüre sicher mancherlei Neues, zumindest jedoch eine grundlegende Auffrischung grundlegender Basics zum Thema.
[1] Lemberg, Jörg E. und Luksch, Andreas „Wohngebäudeversicherung. Eine Einführung anhand praktischer Fälle.“ Karlsruhe (Verlag Versicherungswirtschaft) 3. Auflage, 2024, S. 12.
[2] Lemberg, Jörg E. und Luksch, Andreas „Wohngebäudeversicherung. Eine Einführung anhand praktischer Fälle.“ Karlsruhe (Verlag Versicherungswirtschaft) 3. Auflage, 2024, S. 40.
[3] Lemberg, Jörg E. und Luksch, Andreas „Wohngebäudeversicherung. Eine Einführung anhand praktischer Fälle.“ Karlsruhe (Verlag Versicherungswirtschaft) 3. Auflage, 2024, S. 82.
[4] Lemberg, Jörg E. und Luksch, Andreas „Wohngebäudeversicherung. Eine Einführung anhand praktischer Fälle.“ Karlsruhe (Verlag Versicherungswirtschaft) 3. Auflage, 2024, S. 94.
[5] Siehe z. B. Hans Straßer „Sicherheitsklausel unwirksam“ auf „hans-strasser.de“ vom 28.12.2021. Aufzurufen unter https://hans-strasser.de/sicherheitsklausel-unwirksam/, zuletzt aufgerufen am 12.01.2022.
[6] Lemberg, Jörg E. und Luksch, Andreas „Wohngebäudeversicherung. Eine Einführung anhand praktischer Fälle.“ Karlsruhe (Verlag Versicherungswirtschaft) 3. Auflage, 2024, S. 136.
Lemberg, Jörg E. und Luksch, Andreas „Wohngebäudeversicherung. Eine Einführung anhand praktischer Fälle.“ Karlsruhe (Verlag Versicherungswirtschaft) 3. Auflage, 2024, S. 137.
[8] Kundenanschreiben aus dem Hause der Bayerischen.