Im Rahmen der Wohngebudeversicherung besteht Versicherungsschutz nur auf dem Versicherungsgrundstck. Hierbei knnen Versicherte allerdings bei dem Bestreben um umfassenden Versicherungsschutz leicht in eine Deckungsfalle laufen. So heit es in den unverbindlichen Musterbedingungen des Gesamtverbandes der Deutschen Versicherungswirtschaft (VGB 2022 – Wert 1914 Gleitender Neuwert Plus bzw. den VGB 2022 – Wohnflchenmodell) wie folgt:
A 8 Was ist unter dem Versicherungsort zu verstehen?
Der Versicherungsort ist das Versicherungsgrundstck. Das Versicherungsgrundstck ist das Flurstck/sind die Flurstcke, auf dem das versicherte Gebude steht. Stehen auf einem Flurstck mehrere Gebude, ist derjenige Teil des Flurstcks Versicherungsort, der durch Einfriedung oder anderweitige Abgrenzung ausschlielich zu dem/den versicherten Gebude(n) gehrt.
Postanschrift und Versicherungsort knnen auseinanderfallen
An dieser Stelle sind erstmal die Begriffe Einfriedung sowie anderweitige Abgrenzung zu definieren. Eine Einfriedung knnen z. B. eine Hecke, eine Mauer oder ein Zaun sein. Als sonstige Abgrenzungen knnte man z. B. als Lrmschutzwnde oder Auenwnde von Gebuden verstehen.
Nicht immer entspricht die Postanschrift eines Versicherungsnehmers dem Versicherungsort gem Versicherungsschein (siehe LG Dortmund, Urteil vom 15.05.2008 – 2 O 211/07):
Der Versicherungsort ist nicht zwangslufig mit der im Versicherungsschein in Bezug genommenen Postanschrift gleichzusetzen; er kann auch ein im selben Eigentum stehendes Flurstck mit umfassen, welches an das mit einer Postanschrift versehene bebaute Flurstck angrenzt, wenn die grundbuchliche Trennung aus der rtlichkeit nicht erkennbar ist.[1]
Von einem anderen Makler als Sonderfall beschrieben wurde eine Lagerhalle, die an einen Dritten verkauft wurde. Unter dieser liegt ein Keller, der zu einem der Halle benachbarten Gebude gehrt. Unzweifelhaft stnde hier das versicherte Gebude auf einem Flurstck, der Keller wiederum unter einem nicht dem Versicherungsnehmer zugehrigen Flurstck. In solchen Fllen sollte eine etwaige Mitversicherung der Kellerrumlichkeiten zwingend vor Antragsstellung vom angestrebten Versicherer ausdrcklich besttigt werden.
Nicht immer steht alles auf einem Flurstck
In der Praxis kann es vorkommen, dass das Versicherungsgrundstck eines Kunden zwar aus mehreren Flurstcken besteht, hierzu aber nur eine einzige Hausnummer vergeben wurde. Dann steht ggf. das Hauptgebude nur auf einem dieser Flurstcke, Anbauten oder Nebengebude jedoch auf einem anderen Flurstck. Es ist sogar mglich, dass sich auf einer Hausnummer mehrere Flurstcke mit verschiedenen Eigentmern befinden.
Mglich sind auch Flle, bei denen einem Versicherungsnehmer zwei (unter Umstnden angrenzende) Flurstcke mit sogar zwei Hausnummern gehren; auf einem steht ein Wohngebude, auf dem zweiten nur eine Garage. Im Zweifel ist die Hausnummer auf der Garage nicht ersichtlich, so dass beide Flurstcke unter einer Postanschrift erfasst sind.
Mitunter finden sich auch Flurstcke, auf denen nur ein Carport mit darauf befindlicher Photovoltaikanlage zu finden sind, whrend das Wohngebude auf einem anderen Flurstck mit einer eigenen Hausnummer verortet ist.
Solche Konstellationen knnen etwa dadurch geschehen, dass ein Versicherungsnehmer sich eigenverantwortlich Flurstcke von Nachbarn hinzugekauft hat, dass durch einen Erbfall weitere Flurstcke in dessen Eigentum kamen oder dass aus anderen Grnden eine Realteilung von Flurstcken vorgenommen wurde. Es kommt auch vor, dass Ehegatten oder frhere Ehegatten aus diversen Grnden Anteile einer Liegenschaft abkaufen, dann aber gegenseitige Dienstbarkeiten (z. B. Nutzungsrechte an einer gemeinschaftlichen Kleinklranlage oder einem gemeinsamen Wschekeller) vereinbaren (mssen).
Die neuen Bundeslnder
In der Praxis ein groes Problem kann auch das Grundstcksbereinigungsgesetz bedeuten, welches am 25.12.1993 in Kraft trat. Betroffen davon sind Grundstckseigentmer in den neuen Bundeslndern. Durch das Gesetz wurde es mglich, dass Grunddienstbarkeiten (z. B. Durchleitung von Rohren fr Brauchwasser) zu Lasten der Versorger (z. B. Gas‑, Wasser- oder Stromversorgung) entstehen konnten. Dabei galt:
Nach dem Inkrafttreten des GBBerG waren Grunddienstbarkeiten ausgeschlossen, wenn Anschlussvertrge mit dem Grundstckseigentmer bestanden ( 9 Abs. 2 GBBerG). In diesen Fllen waren die Versorger hinreichend durch die Verordnungen ber Allgemeine Bedingungen fr die Versorgung mit Gas (AVBGasV) oder fr Fernwrme (AVBFernwrmeV) oder fr Strom (AVBEltV, jetzt Niederspannungsanschlussverordnung NAV) abgesichert, nach denen die Grundstckseigentmer jeweils Energieanlagen dulden mussten.[2]
Gutglaubensschutz vom Gesetzgeber befristet ausgehebelt
Das neue Gesetz fhrte in der Praxis zu einem groen Problem:
Durch das gesetzliche Entstehenlassen einer beschrnkten persnlichen Dienstbarkeit wurden mit einem Schlag alle Grundbcher der betroffenen Eigentmer falsch. Das Grundstck, auf dem eine Versorgungsleitung verlief, war mit einer Grunddienstbarkeit belastet. Diese Grunddienstbarkeit war aber im Grundbuch nicht eingetragen. [3]
In der Folge war es mglich, dass Versorger bei einer bertragung von Grundstcken auf Dritte ihrer Grunddienstbarkeiten verlustig wurden, whrend der neue Eigentmer ein lastenfreies Grundstck erwarb.
Um hier entgegenzuwirken, wurde der Gutglaubensschutz fr Grundbucheintragungen vom Gesetzgeber ausgehebelt, dies allerdings mit Fristsetzung zum 31.12.2010. Eigentmer oder Eigentmergemeinschaften, die diese Frist verstreichen lieen, tragen im Schadenfall die Beweislast fr Fremdleitungen, die auf ihrem eigenen Grundstck verlegt liegen. Dabei haben kommunale Trger jederzeit das Recht, vorhandene Leitungen ins Grundbuch einzutragen, dies auch dann, wenn keine Dienstbarkeit besteht. Nur, wer erst seit dem 01.01.2011 ein Grundstck erwarb, durfte sich wieder auf die Eintragungen im Grundbuch verlassen. Das Leitungsrecht des Versorgers besteht dann nur noch, wenn es zwischen diesem und dem Grundstckseigentmer zu einer entsprechenden Einigung kommt[4].
Problematik der Leitungsfhrung auf fremdem Grund und Boden
Neben der oben dargestellten Problematik kann es in den neuen Bundeslndern vorkommen, dass ein Versicherungsnehmer eigene Versorgungsleitungen hat, die ber ein fremdes Grundstck mit Leitungen des kommunalen Versorgers verbunden sind. Problematisch ist es, wenn die Leitungsfhrung ber fremden Grund geht und nicht bis zum 31.10.2010 ins Grundbuch des Nachbarn als Dienstbarkeit eingetragen wurde. Gem Nachbarschaftsrecht sind diese Leitungen z. B. in Sachsen vom fremden Grundstckseigentmer grundstzlich zu dulden. Dafr darf der Besitzer des Fremdgrundstcks allerdings eine Miete verlangen. Im Detail knnen sich die Bestimmungen zum Nachbarschaftsrecht je nach Bundesland deutlich unterscheiden.
Haftpflichtrisiko bei Rohren auf fremdem Grund
Rohrleitungen auf fremdem Grund sollten in der Beratung auch auf die damit verbundenen Haftpflichtrisiken untersucht werden. Geht ein solches Rohr z. B. durch Bruch oder Wurzeleinwuchs kaputt, so hat erst einmal der Grundstckseigentmer fr eine Reparatur des Schadens zu sorgen. Dabei besteht das Risiko, dass es durch den Schaden auch zu einem Umweltschaden am eigenen Grund des fiktiven Eigentmers kommt.
Stellt der Grundstckseigentmer dann fest, dass es sich bei der kaputten Leistung um eine solche handelt, die im Eigentum eines Dritten steht, dann steht ihm Regress beim eigentlichen Eigentmer zu. Im Zweifel kann es sich dabei herausstellen, dass der tatschliche Eigentmer nicht liquide ist, so dass der fiktive Eigentmer auf den Reparaturkosten sowie den Folgen eines Umweltschadens sitzen bleibt. Hier knnte gegebenenfalls eine Forderungsausfalldeckung im Rahmen der Privathaftpflichtversicherung des Geschdigten Abhilfe verschaffen,
Sowohl in den alten als auch in den neuen Bundeslndern ist nicht nur zu beachten, ob Flurstcke wirklich bebaut oder unbebaut sind, sondern auch, ob auf unbebauten Grundstcke etwaige Rohre verlegt sind, die nicht der Versorgung des versicherten Grundstcks dienen (z. B. Fremdleitungsrohre einer gemeinschaftlichen Klranlage oder Rohre / verrohrte Bachlufe der Oberflchenentwsserung).
Abweichende Eigentumsverhltnisse bercksichtigen
Mitunter kann es auch sein, dass fr einzelne Flurstcke der Versicherungsnehmer nicht einziger Eigentmer ist, sondern dass sich diese im Eigentum einer Wohnungseigentmergemeinschaft befinden. Solche Konstellationen sollten dann nicht nur bei der bedarfsgerechten Versicherung von Wohnungseigentum im Rahmen einer Wohngebudeversicherung bercksichtigt werden; darber hinaus spielen abweichende Besitzverhltnisse auch eine wichtige Rolle bei der Beschaffung von Versicherungsschutz im Rahmen etwa einer Privathaftpflichtversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung sowie einer Photovoltaikanlagenversicherung / Versicherung zur Absicherung erneuerbarer Energien. Ebenfalls zu beachten ist, inwiefern z. B. Fahrsthle vorhanden sind, fr die eine ergnzende Elektronik- bzw. Haustechnikversicherung anzuraten ist.
Kleinklranlagen mitversichert?
Zu beachten ist, dass Klranlagen im lndlichen Raum Anlagengemeinschaften sein knnen, in den neuen Bundeslndern in der Regel (DDR-)Gemeinschaftsanlagen. Mitunter werden solche Gemeinschaftsklranlagen von mehreren Gemeinden gemeinsam betrieben[5].
Bei Eigentmergemeinschaften besteht oft keine Mitversicherung des Umweltschadenrisikos im Rahmen einer vorhandenen Privat- bzw. Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung (z. B. Schden an fremdem Grund und Boden nach Bruch von Rohren zur Ableitung von Klrschlamm). Insofern sollte ber die reine Beratung zur Wohngebudeversicherung auch dieses Thema angesprochen werden.
Beachten Sie, dass nicht alle Versicherer Klranlagen zu den versicherten Sachen zhlen. Dies gilt auch fr Rohre, die mit einer Klranlage verbunden sind, also sowohl Zu- und Ableitungen auf und auerhalb des Versicherungsgrundstcks. Prfen Sie hier, inwiefern eine umfassende Absicherung besteht. Insbesondere gilt dieser Hinweis fr Gemeinschaftsklranlagen auf dem Grundstck eines Versicherungsnehmers, die auf dem gleichen Flurstck wie dessen Gebude stehen.
Umweltschadendeckung nicht immer gegeben
Hier kann es im Einzelfall nach rechtlicher Prfung sinnvoll sein, eine gemeinschaftlich genutzte Klranlage einem getrennten Flurstck zuzuweisen. Andernfalls besteht das Haftpflichtrisiko fr ffentlich-rechtliche Regressansprche wegen eines Umweltschadens nach dem Umweltschadengesetz am eigenen Grund und Boden des Versicherungsnehmers. In der Regel ist dieses Risiko nicht versichert.
Da Dekontaminationskosten in der Wohngebudeversicherung in der Regel nur als Folge eines versicherten Schadens am Gebude versichert sind, entfllt regelmig der Versicherungsschutz fr Umweltschden nach dem Umweltschadengesetz fr Schden am eigenen Grund und Boden durch z. B. Klranlagen oder Elektrofahrzeuge.
Im Rahmen der Wohngebudeversicherung sind Ab– und Zuleitungsrohre auerhalb des Versicherungsgrundstcks in der Regel nur teilweise oder gar nicht mitversichert. In diesem Kontext sind die Besitzverhltnisse der auf dem eigenen Grundstck des Versicherungsnehmers verlegten Rohre zu prfen und auch solche Rohre bei der Gestaltung des Versicherungsschutzes zu bercksichtigen, die sich zwar im Eigentum des Versicherungsnehmers befinden, jedoch auf anderen Grundstcken verlegt sind.
Eigene Gebude auf fremdem Grund
Einen Sonderfall stellen auch Grundstcke dar, die einem Versicherungsnehmer im Rahmen von Erbbaurecht, der so genannten Erbpacht, berlassen wurden. Hier wird das Land nicht gekauft, sondern nur auf befristete Zeit gepachtet. Insofern steht der Versicherungsnehmer auch nicht als Eigentmer im Grundbuch. Vielmehr steht das eigene Gebude des Versicherungsnehmers auf fremdem Grund und Boden. Gerade in den neuen Bundeslndern ist Pachtland bis heute weit verbreitet.
Versicherungsmakler knnen unter anderem durch Sichten der jeweiligen Flurkarten– / Geoportale der Bundeslnder Informationen zu den mageblich vorhandenen Flurstcken eines Kunden erhalten. Dazu existieren kommunale Karten der jeweiligen Stadt, die meist sehr aktuell sind.
Wnschenswert wre es, wenn Versicherer ihre Bedingungen so gestalten wrden, dass smtliche im Eigentum eines Versicherungsnehmers befindlichen Grundstcke, die sich eine Postanschrift teilen, als gemeinsamer Versicherungsort definiert wrden.
Flur- und Grundstck nicht immer deckungsgleich
Problematisch kann ein Auseinanderfallen von Versicherungsort und Flurstcken fr bestimmte Schadenflle sein. So musste etwa das Landgericht Berlin ber einen berschwemmungsschaden an einem Einfamilienhaus urteilen. Dabei uerte sich das Gericht in seinem Urteil vom 29.03.2019 (Az. 23 O 111/18) unter anderem wie folgt:
Schon dieser jedem Leser des Bedingungswerks unmittelbar einleuchtende Regelungszusammenhang macht deutlich, dass die bloe berflutung des Kellergeschosses des versicherten Gebudes die Definition der berschwemmung nicht erfllen kann. Denn es ist eine berflutung des Flurstcks, auf dem das versicherte Gebude steht, erforderlich. Das Bedingungswerk unterscheidet erkennbar zwischen dem versicherten Gebude einerseits und dem Flurstck, auf dem das Gebude steht, andererseits. Damit ist eine bedingungsgeme berschwemmung nur dann anzunehmen, wenn zunchst die auerhalb des Gebudes liegende Gelndeoberflche berflutet ist, was vorliegend nicht der Fall war.[6]
Verschmelzung nur, wenn Angrenzung gegeben
Befinden sich mehrere Flurstcke im Besitz nur eines Eigentmers und grenzen diese unmittelbar aneinander, so kommt unter Umstnden eine Zusammenlegung zu einem Greren in Betracht. Fr Niedersachsen findet sich hierzu folgende Grundlage:
rtlich und wirtschaftlich eine Einheit bildende Flurstcke knnen zu einem neuen Flurstck verschmolzen werden, wenn sie im Grundbuch unter einer laufenden Nummer gefhrt werden und nicht unterschiedlich belastet sind.
Die Verschmelzung dient dazu, unbersichtliche Flurstckssituationen zu bereinigen und nicht mehr bentigte Flurstcksgrenzen zu lschen. Antrge auf Verschmelzung von Flurstcken knnen beim rtlich zustndigen Katasteramt des Landesamtes fr Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN) oder bei ffentlich bestellten Vermessungsingenieurinnen bzw. ffentlich bestellten Vermessungsingenieuren (bVI) gestellt werden.
Das rtlich zustndige Katasteramt des LGLN erstellt einen Fortfhrungsnachweis, in dem die Vernderung im Liegenschaftskataster (z. B. Lage, Gre und Beschreibung der Flurstcke) dokumentiert werden. Dieser wird dem Grundbuchamt zur Eintragung der Verschmelzung automatisiert bermittelt.[7]
Kosten fr Zusammenlegung je nach Bundesland unterschiedlich
Laut service.niedersachsen.de erfolge eine solche Verschmelzung gebhrenfrei und sei mit einer Bearbeitungsdauer von etwa 30 Tagen verbunden[8]. Auf bayernportal.de heit es zu den Kosten abweichend wie folgt:
Verschmelzungen von Flurstcken, die im Zusammenhang mit einer beantragten Teilungsvermessung entstanden sind, knnen innerhalb einer Frist von 2 Jahren kostenfrei beantragt werden. [9]
Darber hinaus werden fr Bayern Kosten in Abhngigkeit von der Zahl der Grenzpunkte (260 Euro fr den ersten sowie 60 bis 85 Euro fr jeden weiteren Grenzpunkt), der Anzahl der Flurstcke (410 Euro fr das erste sowie 55 Euro bis 170 Euro fr jedes weiter Flurstck) sowie der Anzahl der durch die Verschmelzung wegfallenden Flurstcke (zwischen 10 und 40 Euro je wegfallendem Flurstck) erhoben. Darber hinaus erfolge die Multiplikation mit einem Wertfaktor zwischen 0,8 und 4,0, eine Umsatzsteuer von 19 % sowie ggf. ein 20 %iger Aufschlag fr vordringliche Bearbeitung. Im Einzelfall sind noch weitere Kosten mglich[10].
Zusammenlegung von Flurstcken anzuraten?
Eine Verschmelzung verschiedener Flurstcke zu einem greren Flurstck kann nachteilig sein, wenn z. B. sptere Erben Teile des Grundstcks verkaufen wollen oder mssen und hierzu erst Grunddienstbarkeiten oder andere Regelungen (z. B. Zugnge zu gemeinsamen Anschlssen fr die Grundstcksentwsserung) zu treffen sind. Weiter ist zu beachten, dass es Flurstcke geben kann, in denen viele kommunale Leitungen verlegt sind oder fr die spezielle Wegerechte vereinbart wurden. Solche Grundstcke sind praktisch wertlos, weshalb eine Zusammenlegung solcher Flurstcke mit angrenzenden Flurstcken zu einer (teilweisen) Entwertung des greren Grundstcks fhren kann.
Durch eine Zusammenlegung von Flurstcken ergeben sich ferner nderungen fr Grundsteuer und Zensus.
Mgliche Ersparnisse
Wird ein Baugrundstck erstmals erschlossen und bestand dieses zuvor aus mehreren Flurstcken, so knnen durch eine Zusammenlegung von Flurstcken ggf. Anschlussgebhren fr die stdtische Versorgung mit Gas, Wasser, Strom oder Kabelanschluss eingespart werden.
Versicherungsseitig kann eine Zusammenlegung von Flurstcken vorteilhaft sein. So beziehen sich vereinbarte Kostenpositionen (z. B. Aufrum- und Entsorgungskosten) nur auf das Flurstck, auf dem das versicherte Gebude steht.
[1] LG Dortmund, Urteil vom 15.05.2008 – 2 O 211/07 auf openjur.de. Aufzurufen unter https://openjur.de/u/131116.html, zuletzt aufgerufen am 27.02.2024.
[2] Zunft, Dietmar Leitungsrechte aufgrund 9 Grundbuchbereinigungsgesetz (GBBerG): Duldungspflichten, Entschdigung, Verjhrung auf anwalt-dresden.com vom 19.09.2014. Aufzurufen unter https://www.anwalt-dresden.com/leitungsrecht/leitungsrechte-grundbuchbereinigungsgesetz-duldungspflichten-entschaedigung-verjaehrung/, zuletzt aufgerufen am 04.03.2024.
[3] Zunft, Dietmar Leitungsrechte aufgrund 9 Grundbuchbereinigungsgesetz (GBBerG): Duldungspflichten, Entschdigung, Verjhrung auf anwalt-dresden.com vom 19.09.2014. Aufzurufen unter https://www.anwalt-dresden.com/leitungsrecht/leitungsrechte-grundbuchbereinigungsgesetz-duldungspflichten-entschaedigung-verjaehrung/, zuletzt aufgerufen am 04.03.2024.
[4] Zunft, Dietmar Leitungsrechte aufgrund 9 Grundbuchbereinigungsgesetz (GBBerG): Duldungspflichten, Entschdigung, Verjhrung auf anwalt-dresden.com vom 19.09.2014. Aufzurufen unter https://www.anwalt-dresden.com/leitungsrecht/leitungsrechte-grundbuchbereinigungsgesetz-duldungspflichten-entschaedigung-verjaehrung/, zuletzt aufgerufen am 04.03.2024.
[5] Siehe z. B. Ausbau der Gemeinschaftsklranlage. Klrstufe 4 auf cdu-hemmingen-bw.de vom 11.05.2023. Aufzurufen unter https://www.cdu-hemmingen-bw.de/aktuelles/ausbau-der-gemeinschaftsklaeranlage-klaerstufe‑4/, zuletzt aufgerufen am 04.03.2024.
[6] LG Berlin, Urteil vom 29.03.2019 – 23 O 111/18 auf openjur.de. Aufzurufen unter https://openjur.de/u/2255042.html, zuletzt aufgerufen am 27.02.2024.
[7] Flurstcksbildung, Verschmelzung auf service.niedersachsen.de. Aufzurufen unter https://service.niedersachsen.de/detail?pstId=429355964, zuletzt aufgerufen am 26.02.2024.
[8] Flurstcksbildung, Verschmelzung auf service.niedersachsen.de. Aufzurufen unter https://service.niedersachsen.de/detail?pstId=429355964, zuletzt aufgerufen am 26.02.2024.
[9] Flurstcke; Beantragung einer Vermessung zur Zerlegung oder Verschmelzung auf bayernportal.de. Aufzurufen unter https://www.bayernportal.de/dokumente/leistung/6222062345?localize=false, zuletzt aufgerufen am 26.02.2024.
[10] Flurstcke; Beantragung einer Vermessung zur Zerlegung oder Verschmelzung auf bayernportal.de. Aufzurufen unter https://www.bayernportal.de/dokumente/leistung/6222062345?localize=false, zuletzt aufgerufen am 26.02.2024.