Im Rahmen der Wohngebäudeversicherung besteht Versicherungsschutz nur auf dem Versicherungsgrundstück. Hierbei können Versicherte allerdings bei dem Bestreben um umfassenden Versicherungsschutz leicht in eine Deckungsfalle laufen. So heißt es in den unverbindlichen Musterbedingungen des Gesamtverbandes der Deutschen Versicherungswirtschaft (VGB 2022 – Wert 1914 „Gleitender Neuwert Plus“ bzw. den VGB 2022 – Wohnflächenmodell) wie folgt:
„A 8 Was ist unter dem Versicherungsort zu verstehen?
Der Versicherungsort ist das Versicherungsgrundstück. Das Versicherungsgrundstück ist das Flurstück/sind die Flurstücke, auf dem das versicherte Gebäude steht. Stehen auf einem Flurstück mehrere Gebäude, ist derjenige Teil des Flurstücks Versicherungsort, der durch Einfriedung oder anderweitige Abgrenzung ausschließlich zu dem/den versicherten Gebäude(n) gehört.“
Postanschrift und Versicherungsort können auseinanderfallen
An dieser Stelle sind erstmal die Begriffe „Einfriedung“ sowie „anderweitige Abgrenzung“ zu definieren. Eine Einfriedung können z. B. eine Hecke, eine Mauer oder ein Zaun sein. Als sonstige Abgrenzungen könnte man z. B. als Lärmschutzwände oder Außenwände von Gebäuden verstehen.
Nicht immer entspricht die Postanschrift eines Versicherungsnehmers dem Versicherungsort gemäß Versicherungsschein (siehe LG Dortmund, Urteil vom 15.05.2008 – 2 O 211/07):
„Der Versicherungsort ist nicht zwangsläufig mit der im Versicherungsschein in Bezug genommenen Postanschrift gleichzusetzen; er kann auch ein im selben Eigentum stehendes Flurstück mit umfassen, welches an das mit einer Postanschrift versehene bebaute Flurstück angrenzt, wenn die grundbuchliche Trennung aus der Örtlichkeit nicht erkennbar ist.“[1]
Von einem anderen Makler als Sonderfall beschrieben wurde eine Lagerhalle, die an einen Dritten verkauft wurde. Unter dieser liegt ein Keller, der zu einem der Halle benachbarten Gebäude gehört. Unzweifelhaft stünde hier das versicherte Gebäude auf einem Flurstück, der Keller wiederum unter einem nicht dem Versicherungsnehmer zugehörigen Flurstück. In solchen Fällen sollte eine etwaige Mitversicherung der Kellerräumlichkeiten zwingend vor Antragsstellung vom angestrebten Versicherer ausdrücklich bestätigt werden.
Nicht immer steht alles auf einem Flurstück
In der Praxis kann es vorkommen, dass das Versicherungsgrundstück eines Kunden zwar aus mehreren Flurstücken besteht, hierzu aber nur eine einzige Hausnummer vergeben wurde. Dann steht ggf. das Hauptgebäude nur auf einem dieser Flurstücke, Anbauten oder Nebengebäude jedoch auf einem anderen Flurstück. Es ist sogar möglich, dass sich auf einer Hausnummer mehrere Flurstücke mit verschiedenen Eigentümern befinden.
Möglich sind auch Fälle, bei denen einem Versicherungsnehmer zwei (unter Umständen angrenzende) Flurstücke mit sogar zwei Hausnummern gehören; auf einem steht ein Wohngebäude, auf dem zweiten nur eine Garage. Im Zweifel ist die Hausnummer auf der Garage nicht ersichtlich, so dass beide Flurstücke unter einer Postanschrift erfasst sind.
Mitunter finden sich auch Flurstücke, auf denen nur ein Carport mit darauf befindlicher Photovoltaikanlage zu finden sind, während das Wohngebäude auf einem anderen Flurstück mit einer eigenen Hausnummer verortet ist.
Solche Konstellationen können etwa dadurch geschehen, dass ein Versicherungsnehmer sich eigenverantwortlich Flurstücke von Nachbarn hinzugekauft hat, dass durch einen Erbfall weitere Flurstücke in dessen Eigentum kamen oder dass aus anderen Gründen eine Realteilung von Flurstücken vorgenommen wurde. Es kommt auch vor, dass Ehegatten oder frühere Ehegatten aus diversen Gründen Anteile einer Liegenschaft abkaufen, dann aber gegenseitige Dienstbarkeiten (z. B. Nutzungsrechte an einer gemeinschaftlichen Kleinkläranlage oder einem gemeinsamen Wäschekeller) vereinbaren (müssen).
Die „neuen“ Bundesländer
In der Praxis ein großes Problem kann auch das Grundstücksbereinigungsgesetz bedeuten, welches am 25.12.1993 in Kraft trat. Betroffen davon sind Grundstückseigentümer in den „neuen“ Bundesländern. Durch das Gesetz wurde es möglich, dass Grunddienstbarkeiten (z. B. Durchleitung von Rohren für Brauchwasser) zu Lasten der Versorger (z. B. Gas‑, Wasser- oder Stromversorgung) entstehen konnten. Dabei galt:
„Nach dem Inkrafttreten des GBBerG waren Grunddienstbarkeiten ausgeschlossen, wenn Anschlussverträge mit dem Grundstückseigentümer bestanden (§ 9 Abs. 2 GBBerG). In diesen Fällen waren die Versorger hinreichend durch die Verordnungen über Allgemeine Bedingungen für die Versorgung mit Gas (AVBGasV) oder für Fernwärme (AVBFernwärmeV) oder für Strom (AVBEltV, jetzt Niederspannungsanschlussverordnung – NAV) abgesichert, nach denen die Grundstückseigentümer jeweils Energieanlagen dulden mussten.“[2]
Gutglaubensschutz vom Gesetzgeber befristet ausgehebelt
Das neue Gesetz führte in der Praxis zu einem großen Problem:
„Durch das gesetzliche Entstehenlassen einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit wurden mit einem Schlag alle Grundbücher der betroffenen Eigentümer falsch. Das Grundstück, auf dem eine Versorgungsleitung verlief, war mit einer Grunddienstbarkeit belastet. Diese Grunddienstbarkeit war aber im Grundbuch nicht eingetragen.“ [3]
In der Folge war es möglich, dass Versorger bei einer Übertragung von Grundstücken auf Dritte ihrer Grunddienstbarkeiten verlustig wurden, während der neue Eigentümer ein lastenfreies Grundstück erwarb.
Um hier entgegenzuwirken, wurde der Gutglaubensschutz für Grundbucheintragungen vom Gesetzgeber ausgehebelt, dies allerdings mit Fristsetzung zum 31.12.2010. Eigentümer oder Eigentümergemeinschaften, die diese Frist verstreichen ließen, tragen im Schadenfall die Beweislast für Fremdleitungen, die auf ihrem eigenen Grundstück verlegt liegen. Dabei haben kommunale Träger jederzeit das Recht, vorhandene Leitungen ins Grundbuch einzutragen, dies auch dann, wenn keine Dienstbarkeit besteht. Nur, wer erst seit dem 01.01.2011 ein Grundstück erwarb, durfte sich wieder auf die Eintragungen im Grundbuch verlassen. Das Leitungsrecht des Versorgers besteht dann nur noch, wenn es zwischen diesem und dem Grundstückseigentümer zu einer entsprechenden Einigung kommt[4].
Problematik der Leitungsführung auf fremdem Grund und Boden
Neben der oben dargestellten Problematik kann es in den „neuen“ Bundesländern vorkommen, dass ein Versicherungsnehmer eigene Versorgungsleitungen hat, die über ein fremdes Grundstück mit Leitungen des kommunalen Versorgers verbunden sind. Problematisch ist es, wenn die Leitungsführung über fremden Grund geht und nicht bis zum 31.10.2010 ins Grundbuch des Nachbarn als Dienstbarkeit eingetragen wurde. Gemäß Nachbarschaftsrecht sind diese Leitungen z. B. in Sachsen vom fremden Grundstückseigentümer grundsätzlich zu dulden. Dafür darf der Besitzer des Fremdgrundstücks allerdings eine Miete verlangen. Im Detail können sich die Bestimmungen zum Nachbarschaftsrecht je nach Bundesland deutlich unterscheiden.
Haftpflichtrisiko bei Rohren auf fremdem Grund
Rohrleitungen auf fremdem Grund sollten in der Beratung auch auf die damit verbundenen Haftpflichtrisiken untersucht werden. Geht ein solches Rohr z. B. durch Bruch oder Wurzeleinwuchs kaputt, so hat erst einmal der Grundstückseigentümer für eine Reparatur des Schadens zu sorgen. Dabei besteht das Risiko, dass es durch den Schaden auch zu einem Umweltschaden am eigenen Grund des fiktiven Eigentümers kommt.
Stellt der Grundstückseigentümer dann fest, dass es sich bei der kaputten Leistung um eine solche handelt, die im Eigentum eines Dritten steht, dann steht ihm Regress beim eigentlichen Eigentümer zu. Im Zweifel kann es sich dabei herausstellen, dass der tatsächliche Eigentümer nicht liquide ist, so dass der fiktive Eigentümer auf den Reparaturkosten sowie den Folgen eines Umweltschadens sitzen bleibt. Hier könnte gegebenenfalls eine Forderungsausfalldeckung im Rahmen der Privathaftpflichtversicherung des Geschädigten Abhilfe verschaffen,
Sowohl in den alten als auch in den neuen Bundesländern ist nicht nur zu beachten, ob Flurstücke wirklich bebaut oder unbebaut sind, sondern auch, ob auf unbebauten Grundstücke etwaige Rohre verlegt sind, die nicht der Versorgung des versicherten Grundstücks dienen (z. B. Fremdleitungsrohre einer gemeinschaftlichen Kläranlage oder Rohre / verrohrte Bachläufe der Oberflächenentwässerung).
Abweichende Eigentumsverhältnisse berücksichtigen
Mitunter kann es auch sein, dass für einzelne Flurstücke der Versicherungsnehmer nicht einziger Eigentümer ist, sondern dass sich diese im Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft befinden. Solche Konstellationen sollten dann nicht nur bei der bedarfsgerechten Versicherung von Wohnungseigentum im Rahmen einer Wohngebäudeversicherung berücksichtigt werden; darüber hinaus spielen abweichende Besitzverhältnisse auch eine wichtige Rolle bei der Beschaffung von Versicherungsschutz im Rahmen etwa einer Privathaftpflichtversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung sowie einer Photovoltaikanlagenversicherung / Versicherung zur Absicherung erneuerbarer Energien. Ebenfalls zu beachten ist, inwiefern z. B. Fahrstühle vorhanden sind, für die eine ergänzende Elektronik- bzw. Haustechnikversicherung anzuraten ist.
Kleinkläranlagen mitversichert?
Zu beachten ist, dass Kläranlagen im ländlichen Raum Anlagengemeinschaften sein können, in den neuen Bundesländern in der Regel (DDR-)Gemeinschaftsanlagen. Mitunter werden solche Gemeinschaftskläranlagen von mehreren Gemeinden gemeinsam betrieben[5].
Bei Eigentümergemeinschaften besteht oft keine Mitversicherung des Umweltschadenrisikos im Rahmen einer vorhandenen Privat- bzw. Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung (z. B. Schäden an fremdem Grund und Boden nach Bruch von Rohren zur Ableitung von Klärschlamm). Insofern sollte über die reine Beratung zur Wohngebäudeversicherung auch dieses Thema angesprochen werden.
Beachten Sie, dass nicht alle Versicherer Kläranlagen zu den versicherten Sachen zählen. Dies gilt auch für Rohre, die mit einer Kläranlage verbunden sind, also sowohl Zu- und Ableitungen auf und außerhalb des Versicherungsgrundstücks. Prüfen Sie hier, inwiefern eine umfassende Absicherung besteht. Insbesondere gilt dieser Hinweis für Gemeinschaftskläranlagen auf dem Grundstück eines Versicherungsnehmers, die auf dem gleichen Flurstück wie dessen Gebäude stehen.
Umweltschadendeckung nicht immer gegeben
Hier kann es im Einzelfall nach rechtlicher Prüfung sinnvoll sein, eine gemeinschaftlich genutzte Kläranlage einem getrennten Flurstück zuzuweisen. Andernfalls besteht das Haftpflichtrisiko für öffentlich-rechtliche Regressansprüche wegen eines Umweltschadens nach dem Umweltschadengesetz am eigenen Grund und Boden des Versicherungsnehmers. In der Regel ist dieses Risiko nicht versichert.
Da Dekontaminationskosten in der Wohngebäudeversicherung in der Regel nur als Folge eines versicherten Schadens am Gebäude versichert sind, entfällt regelmäßig der Versicherungsschutz für Umweltschäden nach dem Umweltschadengesetz für Schäden am eigenen Grund und Boden durch z. B. Kläranlagen oder Elektrofahrzeuge.
Im Rahmen der Wohngebäudeversicherung sind Ab– und Zuleitungsrohre außerhalb des Versicherungsgrundstücks in der Regel nur teilweise oder gar nicht mitversichert. In diesem Kontext sind die Besitzverhältnisse der auf dem eigenen Grundstück des Versicherungsnehmers verlegten Rohre zu prüfen und auch solche Rohre bei der Gestaltung des Versicherungsschutzes zu berücksichtigen, die sich zwar im Eigentum des Versicherungsnehmers befinden, jedoch auf anderen Grundstücken verlegt sind.
Eigene Gebäude auf fremdem Grund
Einen Sonderfall stellen auch Grundstücke dar, die einem Versicherungsnehmer im Rahmen von Erbbaurecht, der so genannten „Erbpacht“, überlassen wurden. Hier wird das Land nicht gekauft, sondern nur auf befristete Zeit gepachtet. Insofern steht der Versicherungsnehmer auch nicht als Eigentümer im Grundbuch. Vielmehr steht das eigene Gebäude des Versicherungsnehmers auf fremdem Grund und Boden. Gerade in den „neuen“ Bundesländern ist Pachtland bis heute weit verbreitet.
Versicherungsmakler können unter anderem durch Sichten der jeweiligen Flurkarten– / Geoportale der Bundesländer Informationen zu den maßgeblich vorhandenen Flurstücken eines Kunden erhalten. Dazu existieren kommunale Karten der jeweiligen Stadt, die meist sehr aktuell sind.
Wünschenswert wäre es, wenn Versicherer ihre Bedingungen so gestalten würden, dass sämtliche im Eigentum eines Versicherungsnehmers befindlichen Grundstücke, die sich eine Postanschrift teilen, als gemeinsamer Versicherungsort definiert würden.
Flur- und Grundstück nicht immer deckungsgleich
Problematisch kann ein Auseinanderfallen von Versicherungsort und Flurstücken für bestimmte Schadenfälle sein. So musste etwa das Landgericht Berlin über einen Überschwemmungsschaden an einem Einfamilienhaus urteilen. Dabei äußerte sich das Gericht in seinem Urteil vom 29.03.2019 (Az. 23 O 111/18) unter anderem wie folgt:
„Schon dieser jedem Leser des Bedingungswerks unmittelbar einleuchtende Regelungszusammenhang macht deutlich, dass die bloße Überflutung des Kellergeschosses des versicherten Gebäudes die Definition der Überschwemmung nicht erfüllen kann. Denn es ist eine Überflutung des Flurstücks, auf dem das versicherte Gebäude steht, erforderlich. Das Bedingungswerk unterscheidet erkennbar zwischen dem versicherten Gebäude einerseits und dem Flurstück, auf dem das Gebäude steht, andererseits. Damit ist eine bedingungsgemäße Überschwemmung nur dann anzunehmen, wenn zunächst die außerhalb des Gebäudes liegende Geländeoberfläche überflutet ist, was vorliegend nicht der Fall war.“[6]
Verschmelzung nur, wenn Angrenzung gegeben
Befinden sich mehrere Flurstücke im Besitz nur eines Eigentümers und grenzen diese unmittelbar aneinander, so kommt unter Umständen eine Zusammenlegung zu einem Größeren in Betracht. Für Niedersachsen findet sich hierzu folgende Grundlage:
„Örtlich und wirtschaftlich eine Einheit bildende Flurstücke können zu einem neuen Flurstück verschmolzen werden, wenn sie im Grundbuch unter einer laufenden Nummer geführt werden und nicht unterschiedlich belastet sind.
Die Verschmelzung dient dazu, unübersichtliche Flurstückssituationen zu bereinigen und nicht mehr benötigte Flurstücksgrenzen zu löschen. Anträge auf Verschmelzung von Flurstücken können beim örtlich zuständigen Katasteramt des Landesamtes für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN) oder bei Öffentlich bestellten Vermessungsingenieurinnen bzw. Öffentlich bestellten Vermessungsingenieuren (ÖbVI) gestellt werden.
Das örtlich zuständige Katasteramt des LGLN erstellt einen Fortführungsnachweis, in dem die Veränderung im Liegenschaftskataster (z. B. Lage, Größe und Beschreibung der Flurstücke) dokumentiert werden. Dieser wird dem Grundbuchamt zur Eintragung der Verschmelzung automatisiert übermittelt.“[7]
Kosten für Zusammenlegung je nach Bundesland unterschiedlich
Laut service.niedersachsen.de erfolge eine solche Verschmelzung gebührenfrei und sei mit einer Bearbeitungsdauer von etwa 30 Tagen verbunden[8]. Auf bayernportal.de heißt es zu den Kosten abweichend wie folgt:
„Verschmelzungen von Flurstücken, die im Zusammenhang mit einer beantragten Teilungsvermessung entstanden sind, können innerhalb einer Frist von 2 Jahren kostenfrei beantragt werden.“ [9]
Darüber hinaus werden für Bayern Kosten in Abhängigkeit von der Zahl der Grenzpunkte (260 Euro für den ersten sowie 60 bis 85 Euro für jeden weiteren Grenzpunkt), der Anzahl der Flurstücke (410 Euro für das erste sowie 55 Euro bis 170 Euro für jedes weiter Flurstück) sowie der Anzahl der durch die Verschmelzung wegfallenden Flurstücke (zwischen 10 und 40 Euro je wegfallendem Flurstück) erhoben. Darüber hinaus erfolge die Multiplikation mit einem Wertfaktor zwischen 0,8 und 4,0, eine Umsatzsteuer von 19 % sowie ggf. ein 20 %iger Aufschlag für vordringliche Bearbeitung. Im Einzelfall sind noch weitere Kosten möglich[10].
Zusammenlegung von Flurstücken anzuraten?
Eine Verschmelzung verschiedener Flurstücke zu einem größeren Flurstück kann nachteilig sein, wenn z. B. spätere Erben Teile des Grundstücks verkaufen wollen oder müssen und hierzu erst Grunddienstbarkeiten oder andere Regelungen (z. B. Zugänge zu gemeinsamen Anschlüssen für die Grundstücksentwässerung) zu treffen sind. Weiter ist zu beachten, dass es Flurstücke geben kann, in denen viele kommunale Leitungen verlegt sind oder für die spezielle Wegerechte vereinbart wurden. Solche Grundstücke sind praktisch wertlos, weshalb eine Zusammenlegung solcher Flurstücke mit angrenzenden Flurstücken zu einer (teilweisen) Entwertung des größeren Grundstücks führen kann.
Durch eine Zusammenlegung von Flurstücken ergeben sich ferner Änderungen für Grundsteuer und Zensus.
Mögliche Ersparnisse
Wird ein Baugrundstück erstmals erschlossen und bestand dieses zuvor aus mehreren Flurstücken, so können durch eine Zusammenlegung von Flurstücken ggf. Anschlussgebühren für die städtische Versorgung mit Gas, Wasser, Strom oder Kabelanschluss eingespart werden.
Versicherungsseitig kann eine Zusammenlegung von Flurstücken vorteilhaft sein. So beziehen sich vereinbarte Kostenpositionen (z. B. Aufräum- und Entsorgungskosten) nur auf das Flurstück, auf dem das versicherte Gebäude steht.
[1] „LG Dortmund, Urteil vom 15.05.2008 – 2 O 211/07“ auf „openjur.de“. Aufzurufen unter https://openjur.de/u/131116.html, zuletzt aufgerufen am 27.02.2024.
[2] Zunft, Dietmar „Leitungsrechte aufgrund § 9 Grundbuchbereinigungsgesetz (GBBerG): Duldungspflichten, Entschädigung, Verjährung“ auf „anwalt-dresden.com“ vom 19.09.2014. Aufzurufen unter https://www.anwalt-dresden.com/leitungsrecht/leitungsrechte-grundbuchbereinigungsgesetz-duldungspflichten-entschaedigung-verjaehrung/, zuletzt aufgerufen am 04.03.2024.
[3] Zunft, Dietmar „Leitungsrechte aufgrund § 9 Grundbuchbereinigungsgesetz (GBBerG): Duldungspflichten, Entschädigung, Verjährung“ auf „anwalt-dresden.com“ vom 19.09.2014. Aufzurufen unter https://www.anwalt-dresden.com/leitungsrecht/leitungsrechte-grundbuchbereinigungsgesetz-duldungspflichten-entschaedigung-verjaehrung/, zuletzt aufgerufen am 04.03.2024.
[4] Zunft, Dietmar „Leitungsrechte aufgrund § 9 Grundbuchbereinigungsgesetz (GBBerG): Duldungspflichten, Entschädigung, Verjährung“ auf „anwalt-dresden.com“ vom 19.09.2014. Aufzurufen unter https://www.anwalt-dresden.com/leitungsrecht/leitungsrechte-grundbuchbereinigungsgesetz-duldungspflichten-entschaedigung-verjaehrung/, zuletzt aufgerufen am 04.03.2024.
[5] Siehe z. B. „Ausbau der Gemeinschaftskläranlage. Klärstufe 4“ auf „cdu-hemmingen-bw.de“ vom 11.05.2023. Aufzurufen unter https://www.cdu-hemmingen-bw.de/aktuelles/ausbau-der-gemeinschaftsklaeranlage-klaerstufe‑4/, zuletzt aufgerufen am 04.03.2024.
[6] „LG Berlin, Urteil vom 29.03.2019 – 23 O 111/18“ auf „openjur.de“. Aufzurufen unter https://openjur.de/u/2255042.html, zuletzt aufgerufen am 27.02.2024.
[7] „Flurstücksbildung, Verschmelzung“ auf „service.niedersachsen.de“. Aufzurufen unter https://service.niedersachsen.de/detail?pstId=429355964, zuletzt aufgerufen am 26.02.2024.
[8] „Flurstücksbildung, Verschmelzung“ auf „service.niedersachsen.de“. Aufzurufen unter https://service.niedersachsen.de/detail?pstId=429355964, zuletzt aufgerufen am 26.02.2024.
[9] „Flurstücke; Beantragung einer Vermessung zur Zerlegung oder Verschmelzung“ auf „bayernportal.de“. Aufzurufen unter https://www.bayernportal.de/dokumente/leistung/6222062345?localize=false, zuletzt aufgerufen am 26.02.2024.
[10] „Flurstücke; Beantragung einer Vermessung zur Zerlegung oder Verschmelzung“ auf „bayernportal.de“. Aufzurufen unter https://www.bayernportal.de/dokumente/leistung/6222062345?localize=false, zuletzt aufgerufen am 26.02.2024.